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头部企业2021年均由盈转亏,易居巨亏近89亿

来源:网络转载        时间:2022-04-19

  受房地产行业下行影响,地产代理行业正遭遇严寒。


  从近期地产代理行业4家头部上市企业世联行(002285.SZ)、易居企业控股(02048.HK)、合富辉煌(00733.HK)、贝壳(BEKE)公布的2021年度业绩来看,无一例外均出现由盈转亏。


  其中,2021年世联行录得净利润亏损11.29亿元,而2020年同期为1.1亿元;易居企业控股亏损88.93亿元(2020年净利润为3.04亿元);合富辉煌录得净利润亏损5.45亿港元(约合4.46亿元人民币),2020年同期为1.55亿港元;贝壳归母净利润亏损5.25亿元(2020年同期为27.78亿元)。也就是说,四家地产代理头部企业2021年亏损总计达109.92亿元。


  对此,广州市房协专家委员邓浩志向《每日经济新闻》记者分析指出,“代理业由盈转亏是由多方面因素所决定,一是与地产行业的密切相关性,地产业销售下滑,代理公司拿到的销售就减少;二是由于部分地产公司出现信用风险,导致代理公司佣金无法拿到,也就是常说的坏账。还有就是,代理公司的多元化发展不及预期,在过去的几次转型中,部分代理公司试图从金融、长租公寓等领域寻求第二曲线,但似乎发展并不理想。”


  楼市下行殃及代理行业


  对于2021年由盈转亏的原因,上述向家地产代理企业在年报中均有提及,基本都与上游房地产行业的影响有关。概括来说,主要集中在“地产市场下行导致业务规模下滑”“部分房企信贷恶化,致使应收账款损失”“地产市场下行致使资产减值亏损”等方面。


  可以说,坏账问题是地产代理行业难以逃避的“困窘”。贝壳在年报中提到,“2021年第四季度管理费用22.02亿元,上年同期为18.84亿元,主要由于坏账损失有所增加。”


  世联行则在年报中提到,导致亏损最重要原因在于某大客户资金周转困难,出现了商业承兑汇票逾期未兑付的情况,部分开发商客户出现融资困难、资金链紧张的状况,公司分析评估认为其应收款项减值迹象明显。“本集团本年度计提各项资产减值准备16.6亿元,对公司2021年度归属于上市公司股东的净利润的影响是-14.36亿元。”


  具体来看,2021年世联行代理销售业务收入24.01亿元,同比下降19.81%;已结算代理销售额3134.79亿元,增长率-18.43%;已结算代理销售面积2959.65万平方米,增长率-13.63%;代理收费平均费率0.77%,低于2020年的0.78%和2019年的0.8%。


  类似的情况在易居企业控股身上同样明显。在易居企业控股的三大业务板块中,一手代理服务贡献的收入降幅是最高的,同比下降38.3%至19.76亿元。此外,因为个别房企客户的信贷质素恶化,该公司预期信贷损失的金融资产亏损拨备(扣除拨回)从2020年的约1.72亿元增加3765.7%至约66.68亿元。


  合富辉煌的亏损原因也是应收账款带来的预期信贷减值,在合富辉煌的年报中提到,“2021年第四季度受若干房地产开发的客户信贷素质恶化,本集团应收账款之预期信贷亏损的拨备增加3.06亿港元。”


  调整发展策略应对危机


  “对代理行业来说,随着楼市严峻形势加剧,对于从业人员的要求只会越来越高,现在更注重从业人员的专业性,比如要熟悉楼盘、懂得推荐楼盘、了解客户需求,此外要懂得与互联网结合,包括线上展示房源、网络营销等,这是趋势所决定的。”


  在广州从事多年地产代理的某公司负责人王跃向《每日经济新闻》记者表示,现在销售的渠道越来越广,甚至开发商也在做自己的销售渠道,这也在一定程度上压缩了代理企业的市场份额,所以代理行业未来几年一定是从渠道为王开始更为注重专业性。


  而对于刘鹏来说,类似的感受来得更为直接。刘鹏曾是某地产代理企业的高管,于去年年中时辞职创业,转战短视频平台做起了代理创业者。


  “代理行业与地产行业密切相关,去年以来因地产融资渠道持续收紧,部分房企陷入了经营困境,这对代理销售行业影响也很大,推迟结算佣金是常有的事。正是看到了这种危机(与房企深度捆绑),才有了自己出来创业的打算。”


  刘鹏告诉记者,现如今代理行业已经进入拼专业能力的阶段。相比传统经纪人,自己又具备地产专业功底,想做的就是借助视频平台实现更大的转化变现能力。“比如与客户沟通交流、锁定房源、签订意向书、缴纳定金,这些原本在线下需要见面做的事,现在在线上都可以完成。


  事实上,经历了2021年下半年来以来的楼市巨变,地产代理企业在发展策略上已经开始进行调整,包括优化业务板块、控制回款周期、牵手央企国企、数字化增效等手段。


  在贝壳年报中,“一体两翼”的发展战略被时常提及。一体指的是“房产交易赛道”,两翼则是家装家居赛道与普惠租房业务。可见,贝壳找房并非将业务发展局限在房产交易业务上,已逐步发力家装和租房业务。


  世联行则在年报中表示,将调整经营策略,抓应收确保现金流稳定。面对市场流动性风险加大,主动调整组织和区域布局,搭建应收款项催收体系,主动回款催收效果显著,确保了公司现金流的稳定。关于数字化发展,“积极探索和逐步实施数字化转型,将‘智慧案场’全面融入运营过程和绩效管理,系统性提升经营效率,降低交易成本。”


  而易居企业控股也做出相类似调整,将对原有一手房代理业务板块的问题项目进行裁撤,优先选择回款有保障的高质量项目,并严格控制回款账期。此外,围绕天猫好房的数字化营销战略,积极构建不动产数字化营销线上与线下的全链条平台;围绕克而瑞大数据的数字化服务战略,构建不动产数字化解决方案平台生态圈。


  合富辉煌在年报中提到,将集中力量维系市场中稳健的房地产发展商,以保障业绩收益基本稳定为大前提,进一步拓展粤港澳大湾区、长三角等重点区域业务。


  谈及代理企业的突围之路,邓浩志认为,“对代理企业来说,要想短期实现突围,似乎并没有太大出路,唯一能做的就是尽量减少亏损,熬过市场低迷期。比如通过多元化实现新的利润增长,这需要较长时间周期。而代理企业目前能做的无非是压缩成本、增加现金流入、提升主营业务收入等。”(应受访者要求,文中王跃、刘鹏为化名)



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